투자의 원칙
불황기에 싸게 사서
호황기에 비싸게 판다
언제 사고 팔아야 하는 지혜가 있다면?
고수들의 황금타이밍
때를 기다려라. 옛 어른들의 말씀처럼 모든 일에는 때가 있다. 아파트 투자 고수도 매번 매수를 하지 않는다. 살 때와 팔 때, 기다릴 때를 아는 자가 부자가 되지 않을까? 부자들의 아파트 황금을 캐는 타이밍(Golden Time)이 있는데, 포인트는 다음 세 가지와 같다.
공급이 부족할 때 가격은 오른다.
전세가율이 상승하면 가격은 오른다.
금리가 내려가면 가격은 오른다.
부자들의 생각을 알고 그들처럼 행동한다면 비슷한 규모의 재산을 늘릴 수 있을 것이다. 많은 경로를 통해서 재산을 늘려온 고수들을 통해서 깨달은 지혜가 있다. 바로 “반대로가 답이다.” 이다. 부동산은 어떤 타이밍에 투자를 하느냐에 따라 승자와 패자로 갈린다. 투자 타이밍은 대중과 반대로, 언론과 반대로가 답이다.
이 기준을 통해서 매매를 한다면 큰 돈 버는 투자의 기회가 존재할 것이다. 투자 경험이 없는 사람이 고수에게 묻습니다. ‘지금이 기회인가요?’ 물음에 “네! 맞습니다.” 라고 답을 한다.
부동산 시장을 움직이는 두 축은 다주택자와 정부이다. 다주택자는 정부의 정책에 따라서 움직인다. 예를 들어서 다주택자에게 혜택을 더하거나 뺄 때 시장은 움직이게 되고, 여러가지 정책방향을 곱셈으로 적용시키면 가격은 크게 움직이게 된다. 지금 시장은 정부가 다주택자들을 규제하고 있다. 세금을 중과하여 부과하고, 대출을 막는 방법이다. 취득세와 양도세, 보유세 등 주택이 많은 사람들에게 집을 더 이상 사지말라고 압력을 주고 있다. 정부는 대출을 해주지 않겠다고 한다.
반대로 무주택자에게는 취득세 완화와 특례보금자리 등 대출 혜택을 주고 있다. 그러니깐 무주택자들에게는 지금이 기회가 될 수 있다. 부동산은 정치라는 이야기가 있는데, 시장 가격이 어떤 극점에 이를 때까지 정책을 이어가다가 급격히 바뀌게 마련이다. 지금은 ‘무주택자분들 집 사세요’, 하지만 가까운 시일내에 ‘이제 다주택자들 움직이세요~’ 할 때가 올 것이다. 과거에 지방에 미분양이 많아지면서 한시적으로 취득세 감면 정책을 폈더니 순식간에 분양을 마감했던 사례들이 있다.
최근에는 수도권부터 아파트 매매 심리가 움직이고 있다. 주택매매지수는 단기적으로 조정을 하지만 장기적으로는 꾸준하게 우상향하고 있다. 시간이 지나면서 월급으로 따라잡지 못하는 상승세를 이어오는 것이다.
PIR(price to income ratio)지수가 있다. 가구소득 대비 주택가격 비율이다. 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미하기도 하는데, 예를 들어 PIR이 “10”이라는 것은 10년 동안의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 2008년도 서울 PIR지수가 7.5였는데, 2023년도에는 14.5가 되었다. 아파트 가격은 가파르게 상승을 하였고, 그 속도를 물가와 월급 수준이 따라잡기 쉽지 않음을 의미한다.
가격이 떨어질지도 모르는데?
이 와중에 부동산 폭락론을 이야기하는 사람들도 적지 않다. ‘인구가 감소하는 추세기 때문에 가격은 하락한다.’고 한다. 인구가 감소해도 가치 있는 아파트를 고르면 큰 문제는 없다. 저출산은 사회적인 큰 문제임에 틀림없지만 이는 특정 지방에 국한된 문제이다. 적어도 아파트 문제에서는 말이다. 왜냐면 인구는 줄어들지만 사람이 모이는 곳은 그렇지 않기 때문이다. 일자리가 풍부한 산업도시나 관광도시는 인구가 집중되고 있다.
어떤 이들은 공급이 충분하기 때문에 하락을 이야기하기도 한다. 그 공급을 뛰어넘는 수요가 없다는 말을 말하고 싶겠지만 실제로는 수요가 위축된 상황이라는 판단해야 한다. 아파트를 살려는 사람들은 충분히 대기하고 있다. 이는 미국에서 시작된 고금리의 영향으로 실질 수요가 위축되어 있는 상황인 것이다. 그리고 여전히 공급은 충분하지 않다. 인구는 줄지만 세대수는 증가하기 때문이다. 예를 들어 결혼, 이혼, 세대 분리 등 지역 내 인구수의 0.5% 수치가 매년 신규 아파트가 필요한 적정수요로 계산된다. 최근 신규 공급 물량은 예전보다 현저히 줄었기 때문에 앞으로 2~3년 뒤, 입주 물량이 부족할 것이고, 이때 가격 상승의 여지가 충분히 있다.
세상사 변용의 법칙이 있다. 상승이 있으면 하락이 있고, 다시 상승이 있을 것이다. 지금 준비하지 않으면 다가오는 상승장을 놓치게 된다. 이는 누가 책임질 것인가? 내 친구는 집을 사서 돈도 모으고 가격도 오르는데, 나는 그렇지 않으면 기분이 어떨까? 주거안정과 동시에 안전한 투자처로써 반드시 APT를 선택해야 하는 이유이다.